L’investissement locatif semble être le Graal des entrepreneurs. C’est, en tout cas, la tendance qui s’est dessinée dans les derniers mois. Depuis deux ans, les start-ups rivalisent d’ingéniosité pour proposer aux nouvelles générations un accès facilité à ce type de projets. Avec les nouvelles mesures sur les crédits immobiliers à respecter, toutefois, cet engouement va-t-il persister ?
Sommaire
L’investissement locatif, le projet phare des entrepreneurs
C’est un phénomène qui s’est popularisé dans les deux dernières années. Avec la situation sanitaire, un contrecoup positif a été l’augmentation de l’épargne des Français. Ces derniers se retrouvent avec davantage d’argent à placer, que la sortie de confinement a vu se précipiter vers des projets immobiliers. Pour beaucoup, l’ambition était de s’éloigner des villes et d’opter pour des maisons principales ou secondaires dans de grands espaces. Pour d’autres, l’investissement allait plutôt se faire dans le locatif. L’appétit pour ce type de projets, d’après certains spécialistes de la start-up immobilière, est imposant.
De nombreuses start-ups françaises se sont ainsi lancées dans ce projet. L’objectif est de faciliter l’accès à la création de cet investissement en digitalisant l’ensemble du processus. Les levées de fonds pour ces jeunes entrepreneurs se révèlent importantes, réunissant jusqu’à 15 millions d’euros pour la dernière. Les boîtes en lancement cherchent surtout à attirer le regard d’investisseurs spécifiques. Le profil usuel est un trentenaire, locataire, vivant dans une grande ville. Il possède un salaire moyen de 3 000 euros mensuels et réalise son premier emprunt. Suivant les tendances post-confinement, le profil se tourne facilement vers des investissements hors de la capitale, délaissée et saturée à la fois.
Conscients de l’intérêt des jeunes investisseurs pour ce type de projets, les start-ups s’associent volontiers à des acteurs existants afin de proposer un nouvel écosystème. Le processus digitalisé, plus facile d’accès pour toute jeune génération, se couple ainsi à des services existants. Un nouveau système se forme autour de courtiers, d’assureurs, de gestionnaires syndicaux, dans une optique d’optimisation.
L’investissement locatif pourra-t-il continuer son essor en 2022 ?
L’intérêt des investisseurs pour les placements dans la location est grandissant dans toute l’Europe. C’est un marché, par conséquent, qui s’ouvre facilement à des marchés sur le reste du continent. Après tout, sont estimés près d’un million d’investissements locatifs en Europe, chaque année. De ces derniers, ce sont 250 000 qui sont réalisés en France. Les start-ups comme les investisseurs envisagent ainsi de se tourner vers le Portugal, par exemple, ou d’autres pays à l’étranger. Cet essor, toutefois, pourrait se voir temporiser par les nouvelles législations.
Dès janvier 2022, en effet, des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière vont devoir être appliquées de manière effective. Jusqu’alors, elles étaient uniquement conseillées. Leur mise en application devait se faire dans l’été, mais c’est finalement à la nouvelle année qu’elles entrent en vigueur. Avec l’évolution législative qui arrive, la donne pourrait changer du tout au tout pour les investisseurs. La manière de réfléchir à leur projet immobilier va devoir évoluer, car beaucoup d’investisseurs vont être forcés de revoir à la baisse leurs ambitions.
Leur processus de réflexion, encore une fois, peut se faire en étant accompagné par de réels experts, tels qu’Empruntis, afin de concevoir un projet de crédit immobilier prenant en compte les nouvelles subtilités légales. Ces spécialistes seront à même d’apporter une analyse pointue sur les pertinences du projet souhaité et de la probabilité de sa réalisation, tout en accompagnant l’investisseur dans sa recherche des meilleures propositions sur le marché.
Quelles sont les nouvelles législations immobilières ?
Les normes vont devenir une obligation légale d’ici peu, aussi est-il important de se tenir au courant de l’évolution. Le Haut Conseil de Stabilité Financière, ou HCSF, se charge de donner aux organismes bancaires des recommandations. Ces experts prennent en compte le marché actuel et de véritables projections afin de mettre en place des normes limitant les risques. L’objectif, en effet, est d’assurer les conditions financières des emprunteurs comme des banques. Ces normes seront à respecter strictement au risque de se retrouver sanctionnés.
D’apparence, les acheteurs potentiels peuvent estimer les changements à venir comme un assouplissement des normes. En effet, le taux d’endettement passe de 33 % à 35 %. Cette marge, toutefois, se voit contrebalancée par d’autres conditions qui limitent davantage les profils qui peuvent emprunter :
- les crédits auront une durée maximale de 25 ans ;
- les méthodes de calcul de l’endettement des ménages sont modifiées, notamment dans le cas d’un investissement locatif.
Les nouvelles réglementations, en effet, mettent fin à ce qui s’appelait le calcul différentiel. Avec cette méthode, il était question de compter jusqu’à 70 % du montant des loyers et de déduire la mensualité liée au crédit afin de réduire les charges à payer. Cette fois-ci, les 70 % des loyers perçus s’ajoutent directement aux revenus du foyer. L’impact du changement de méthode est une inflation du taux d’endettement des ménages, ce qui les empêche de demander les crédits souhaités.
Les propriétaires bailleurs peuvent-ils compter sur une dérogation ?
Les nouvelles conditions d’emprunt limitent énormément les dossiers des emprunteurs. Tous types de profils peuvent être touchés par ces changements. Certains dossiers, que l’on s’imagine pourtant bétons, subissent ainsi l’inflation du taux d’endettement. Des emprunteurs, qui possèdent par exemple déjà d’autres crédits et bénéficient de l’apport ou du salaire suffisant pour demander un nouveau prêt, se voient ainsi hors des 35 % de taux d’endettement autorisés.
Pour ces acteurs qui cherchent à redéfinir leur projet, afin de s’adapter aux nouvelles réglementations, plusieurs solutions peuvent se poser. Dans le cas où plusieurs crédits existent déjà, par exemple, les emprunteurs peuvent envisager le rachat de crédits afin de rassembler les mensualités des prêts en une charge unique. D’autres cas espèrent compter sur le pourcentage de dérogation autorisé. Cependant, les 20 % de dérogations possibles seront en majorité dédiés aux emprunteurs souhaitant un crédit pour leur résidence principale.
De fait, 80 % de ces 20 % de dérogations seront autorisés à dépasser les nouvelles conditions dans ce cas précis. Les 20 % de dérogations possibles seront ainsi partagés entre les prêts pour une résidence secondaire et ceux pour être propriétaire bailleur. Dans les faits, les propriétaires bailleurs ne représenteront alors que 4 % de dossiers autorisés à être en dehors des normes. Concrètement, ce type de projet deviendra bien plus compliqué à l’avenir.
