Le domaine de l’investissement locatif connaît un succès sans précédent. Pour les Français, c’est un moyen pour diversifier leurs économies sans prendre un risque trop important. Ils peuvent ainsi construire un patrimoine et même envisager la retraite avec un peu plus de sérénité. Toutefois, il est impératif de maîtriser pleinement tous les statuts et surtout si vous souhaitez bénéficier du régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Si certaines conditions ne sont pas respectées par rapport aux plafonds, vous pouvez basculer vers le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Comment fonctionne ce statut ?
Il faut dans un premier temps trier les logements, car ils ne peuvent pas être rattachés à ce statut lorsqu’ils ne respectent pas un minimum de critères.
- Les demeures sont meublées lorsqu’elles proposent le strict minimum en termes de mobilier. Vous n’avez pas tous les équipements, mais une base vous permettant d’utiliser le logement sans forcément acheter des produits supplémentaires.
- L’équipement proposé doit être en adéquation avec la taille du logement et le nombre de personnes.
- Généralement, les locataires installent d’autres meubles, mais ils peuvent venir avec seulement leurs effets personnels.
Pour le locataire, il y a donc des avantages à ne pas négliger, mais celui qui bénéficie du statut LMNP pourra aussi avoir quelques points forts, mais il est invité à respecter des critères.
- Ce dispositif permet de percevoir des revenus, mais ils ne doivent pas excéder 23 000 euros par an.
- Les revenus ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Si les plafonds sont dépassés, le statut LMNP n’est plus valable, vous passez directement en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Soyez donc vigilant par rapport au cadre fixé par la loi, car il peut être contraignant et si vous ne maîtrisez pas les plafonds, vous pourriez entamer des démarches inutiles. Si vous pensez que les seuils seront rapidement dépassés par rapport à votre patrimoine immobilier, il est sans doute judicieux d’adopter rapidement le statut LMP sans attendre que l’administration se charge de la migration.
Les avantages du statut de LMNP
L’acquéreur peut bénéficier d’avantages fiscaux et économiques, mais il est important de noter que cet investissement est moins contraignant que celui réalisé pour un logement classique. Vous êtes toutefois face à un risque assez important, car les locataires doivent prendre soin des meubles proposés. Il n’est donc pas rare que le mobilier ne soit plus aussi performant lorsque le logement est restitué. Dans ce cas de figure, vous devez procéder au remplacement s’il s’agit d’une usure classique. Par contre, si vous êtes face à une dégradation de la part du locataire, vous pouvez utiliser la caution versée lors de l’entrée dans les lieux.
Plusieurs biens sont également compatibles avec ce statut, cela vous permet de diversifier vos investissements. Vous pouvez opter pour une résidence de tourisme, d’affaires, pour les seniors et les étudiants. La résidence médicalisée comme un EHPAD peut également être prise en compte. Généralement, ceux qui envisagent un statut LMNP optent pour ces structures. En parallèle, vous devez déclarer les revenus perçus, mais ce ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Pour les formalités administratives, elles sont pratiquement identiques :
- Vous devez rédiger un bail commercial pour ce logement souvent géré par un exploitant.
- Vous n’avez pas un bail d’habitation, c’est la plus grande différence avec le statut LMNP.
- La durée est aussi différente, car le bail est souvent proposé pour 11 ans au minimum.
- Le bail mentionne également les charges, les assurances, les devoirs, les obligations…