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Tout savoir sur la copropriété dans un immeuble neuf

Un immeuble neuf

L’investissement en loi Pinel est un dispositif qui vous permet d’acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location et de bénéficier d’un abattement fiscal sous la forme d’une réduction d’impôts sur le revenu comprise entre 12 et 21%.

L’achat d’un immeuble neuf en loi Pinel vous permet aussi de devenir copropriétaire, ce qui implique que vous devrez donc respecter le règlement relatif aux copropriétés. Comment fonctionne la copropriété dans un immeuble neuf, à qui la gestion doit-elle être confiée et quelles sont les obligations de chaque partie dans cette dynamique ? Détails.

Qui gère la copropriété dans un immeuble neuf ?

Un immeuble est désigné sous l’appellation de « copropriété » lorsqu’il est divisé en plusieurs lots entre différents propriétaires. Chaque propriétaire dispose alors de sa partie privative (les pièces du logement qu’il a acquis et dont il a la jouissance exclusive) et de parties communes qu’il partage avec les autres copropriétaires : escaliers, couloirs, jardin, ascenseur, toiture, etc.

Il est toutefois important de noter que la mise en place de la copropriété diffère selon que l’investissement a été effectué dans un programme immobilier neuf ou dans un programme livré par tranche.

Dans le premier cas, la copropriété n’est mise en place qu’à l’achèvement de l’immeuble tandis que dans le cadre d’un programme livré par tranches, le statut de la copropriété n’attend pas l’achèvement de tous les logements. En d’autres termes, les copropriétaires des lots qui ne sont pas achevés sont déjà considérés comme membres du syndicat de copropriété et doivent s’acquitter des charges et assister aux assemblées générales avec les copropriétaires dont les logements sont achevés.

Dans les 2 cas, il s’avère nécessaire de désigner un syndic de copropriété provisoire pour lui confier la gestion de l’immeuble. Si vous envisagez de trouver un syndic de copropriété à Paris ou en région Île-de-France, sachez que des prestataires de syndic de copropriété proposent des services 100% en ligne dans la région pour gérer la copropriété de façon efficace et venir en aide aux propriétaires des biens.

Illustration des dossiers d'un syndic de copro

La désignation du syndic de copropriété dans un immeuble neuf

La loi prévoit qu’un immeuble neuf devient une copropriété dès l’achèvement de ses premiers logements habitables ou au moment où le promoteur (qui est considéré comme propriétaire initial) livre le premier lot de logement.

Dans ce cadre, la désignation du syndic de copropriété provisoire peut donc s’effectuer sous 2 modalités :

Le premier syndic provisoire est désigné par le promoteur

Cette modalité de désignation est la plus courante et consiste à ce que le promoteur rédige un règlement de copropriété, dans le cadre duquel il désigne un syndic provisoire. Il crée plus précisément le règlement de copropriété qui organise et encadre le fonctionnement de l’immeuble, ainsi que l’état descriptif de division qui précise la répartition des lots entre les copropriétaires.

Le constructeur peut d’ailleurs se proposer comme syndic provisoire à ce stade, puisqu’aucune assemblée générale de copropriétaires ne peut encore être convoquée. Notez toutefois que la tenue d’une assemblée générale est obligatoire dans l’année qui suit la désignation du syndic provisoire afin que les copropriétaires puissent voter pour son maintien ou non.

La loi ALUR qui encadre le fonctionnement des copropriétés et leur syndic prévoit effectivement la mise en concurrence du syndic provisoire lors de cette première assemblée. En effet, avant l’entrée en vigueur de cette loi, le premier syndic n’en avait pas l’obligation, ce qui entraînait systématiquement sa réélection compte tenu du fait qu’il ne présentait que son propre contrat et que le conseil syndical n’était pas encore en mesure d’en proposer un.

Selon la loi, le premier syndic est alors dans l’obligation de présenter au moins un contrat concurrent au sien pour que le conseil syndical ou les copropriétaires aient le choix entre plusieurs options. Cette mise en concurrence garantit ainsi l’indépendance entre le syndic et le promoteur immobilier.

Le syndic provisoire est désigné par accord entre le promoteur et les copropriétaires

Bien que ce second cas de figure soit extrêmement rare, le syndic de provisoire peut être désigné dans le cadre d’un accord entre les 2 parties : le promoteur et les copropriétaires.

L’accord sera alors donné dans l’acte de vente et permet soit aux copropriétaires de déléguer le pouvoir de désigner un syndic au promoteur, soit d’adopter le contrat de syndic qui figure dans l’acte. Contrat, qui, il faut le préciser, aura été désigné par le promoteur.

Quelle que soit l’option choisie au contrat, le choix du syndic provisoire revient donc au final au promoteur. D’où la nécessité de toujours le mettre en concurrence à l’assemblée générale suivante.

Copropriété neuve : rôles du syndic et des copropriétaires

La mise en place d’une copropriété dans un immeuble neuf entraîne la création de 2 entités bien distinctes : le syndic provisoire d’un côté (dont le mandat sera renouvelé ou non après la première assemblée générale) et les copropriétaires de l’autre. Chacune a donc un rôle à jouer dans l’immeuble.

Le rôle du syndic de copropriété

Dans un premier temps, c’est le syndic provisoire qui s’assure de l’organisation de l’immeuble. Il se charge notamment de la réception des travaux des parties communes et de leur conformité en invoquant si nécessaire la garantie de parfait achèvement.

En tant que représentant légal des copropriétaires, le syndic est aussi chargé de la gestion administrative de l’immeuble en veillant à l’établissement et à la mise à jour de la liste des copropriétaires et du nombre de leurs lots respectifs. Il établit aussi l’ordre du jour avec le conseil syndical lors des AG, rédige les comptes-rendus, fait parvenir les convocations et les PV au niveau des membres, etc.

Il veille aussi à l’administration financière de l’immeuble, et notamment à la tenue de la comptabilité, à la collecte des charges et à l’établissement du budget prévisionnel de l’immeuble.

Enfin, le syndic est responsable de la bonne tenue de l’immeuble en convoquant les travaux urgents au maintien de la salubrité de l’immeuble.

Les obligations des copropriétaires

Les copropriétaires, de leur côté, doivent respecter les dispositions prévues dans le règlement de copropriété, respecter la destination de l’immeuble (éviter les activités interdites dans le règlement) et s’acquitter des charges de copropriété.