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Dans quelle ville est-il intéressant d’investir depuis les lois de défiscalisation Pinel et Denormandie ?

Introduite dans l’univers de la fiscalité en 2014, la loi Pinel devait, normalement, s’arrêter en 2017. Néanmoins, le Gouvernement Macron l’a reconduite pour quatre nouvelles années en 2018.
Dispositif de défiscalisation adulé par les investisseurs, car il leur permet d’acquérir un logement neuf avec une importante réduction fiscale, il est complété en 2019 par le dispositif Denormandie, portant le nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement.

Qu’apporte la loi de défiscalisation Denormandie par rapport à la loi Pinel ?

Le dispositif Cosse, qui permettait un abattement variant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique, du loyer et du mode de gestion du bien, a été remplacé par la nouvelle loi de défiscalisation Denormandie.
Les zones dotées de nombreux logements vacants ou en mauvais état seront réhabilitables d’autant plus facilement que le nouveau dispositif y favorise les travaux de rénovation.

Cette nouvelle loi s’adresse principalement aux achats d’anciens immeubles suivis d’une mise en location. Elle concerne donc un large panel de personnes, que ce soit des particuliers ou des professionnels. Au même titre que la loi Pinel, la loi de défiscalisation Denormandie ouvre un droit de réduction en fonction de la durée de location du logement.
Différence notable, cependant, les logements rénovés ne sont pas tenus de répondre aux exigences énergétiques telles que le Label RT2012 ou BBC.

Trois conditions, venant s’ajouter à celle de la loi Pinel, doivent être respectées afin que l’investisseur puisse bénéficier des avantages de la loi Denormandie :

  • Les travaux doivent représenter 25 % du prix d’acquisition du bien immobilier
  • L’investissement doit être réalisé avant le 31 janvier 2021
  • Le bien visé doit être situé dans le centre-ville d’une des villes portant le label « Cœur de ville »

Les villes où il faut investir

La question la plus importante, pour tout futur investisseur, est de savoir dans quelle ville investir. Ainsi, le meilleur moyen de faire son choix est de comparer la carte des villes avec celle du dynamisme démographique, puis de confronter le tout avec les scores de fragilité des communes.

En analysant tout cela, vingt villes semblent sortir du lot et l’on peut les classer par taux de rentabilité :

  • Moins de 1 % : Rumilly et Ajaccio
  • De 1 % à 2 % : Boulogne-Sur-Mer, Évreux, Saint-Michel-Sur-Orge, Corbeil-Essonne, Melun, Sarrebourg, Besançon, Limoges, Bastia et Angoulême.
  • Plus de 2 % : Sarreguemines, Toul, Mulhouse, Belfort, Vesoul, Chalon-Sur-Saône, Cognac et Marmande.

On peut ainsi constater que ces villes sont situées dans trois régions précises : Bourgogne–Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est.

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